Đất nông nghiệp lên thổ cư bao nhiêu tiền năm 2026? Cách tính và khi nào chỉ phải nộp 30%

Người hỏi mua đất vườn của chúng tôi thường hỏi tiếp: “Lên thổ cư hết bao nhiêu tiền?” Không có con số chung. Số tiền phụ thuộc vào giá đất trong bảng giá của địa phương, diện tích xin chuyển, và từ năm 2026 còn phụ thuộc vào việc thửa đất có thuộc diện được giảm hay không.

Bài này ghi lại cách tính theo những gì đã được hướng dẫn công khai. Trước khi tính chuyện mua, hãy hỏi cơ quan thuế hoặc UBND xã, phường nơi có đất để có con số đúng cho thửa của mình.

Công thức cơ bản

Tiền sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp, nhân với diện tích xin chuyển. Giá dùng để tính là giá trong bảng giá đất của địa phương tại thời điểm được cho phép chuyển, không phải giá mua bán ngoài thị trường.

Với vùng Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, bảng giá áp dụng từ 01/01/2026 là bảng giá của TP.HCM ban hành kèm Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND. Bảng chia theo từng xã, phường và từng tuyến đường. Báo chí đưa tin giá đất ở thấp nhất trong khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ vào khoảng 1,8 triệu đ/m² ở các đường xã nhỏ, còn đường lớn ở Vũng Tàu lên tới gần 150 triệu đ/m². Mảnh đất bạn định mua nằm ở tuyến nào thì tra đúng tuyến đó.

Khi nào chỉ phải nộp 30% hoặc 50%

Nghị quyết 254/2025/QH15 (hướng dẫn bởi Nghị định 50/2026/NĐ-CP) giảm tiền cho hộ gia đình, cá nhân trong một số trường hợp, áp dụng từ năm 2026:

Phần diện tích xin chuyển	Mức phải nộp
Trong hạn mức giao đất ở của địa phương	30% phần chênh lệch
Vượt hạn mức, nhưng không quá 1 lần hạn mức	50% phần chênh lệch
Phần vượt quá 1 lần hạn mức	100% phần chênh lệch

Báo chí hay gọi đây là “giảm 70%”. Nhưng điều kiện khá hẹp. Theo hướng dẫn được đăng tải, mức giảm áp dụng cho đất vườn, ao, đất nông nghiệp nằm cùng thửa với đất ở, hoặc đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở. Mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được tính mức giảm một lần, trên một thửa do mình chọn; những lần chuyển sau tính đủ 100%.

Nói cách khác, một thửa đất nông nghiệp đứng riêng, không có đất ở trong cùng thửa (như phần lớn đất rẫy, đất vườn diện tích lớn ở Châu Đức), thường vẫn phải nộp đủ phần chênh lệch. Thửa nào thuộc diện nào thì cơ quan thuế xác định khi làm hồ sơ.

Một ví dụ bằng số

Giả sử bảng giá ghi đất ở 3 triệu đ/m² và đất trồng cây lâu năm 300 nghìn đ/m² trên cùng tuyến đường. Chênh lệch là 2,7 triệu đ/m². Các con số này chỉ để minh họa, không phải giá thật của xã nào.

Nếu xin chuyển 200 m² và không thuộc diện giảm, tiền sử dụng đất khoảng 200 × 2,7 triệu = 540 triệu đồng. Nếu thuộc diện giảm và 200 m² nằm trong hạn mức, chỉ phải nộp 30%, khoảng 162 triệu đồng.

Ngoài tiền sử dụng đất còn có phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận theo quy định của địa phương. Hai khoản này nhỏ so với tiền sử dụng đất.

Trước khi tính tiền, xem có được chuyển không

Tiền chỉ là một nửa câu chuyện. Đất phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho phép chuyển sang đất ở, và phải được UBND cho phép. Đất “phủ hồng” trên quy hoạch là dấu hiệu tốt nhưng vẫn phải làm thủ tục. Nếu bạn định chia nhỏ sau khi lên thổ cư, xem thêm mức diện tích tối thiểu trong bài tách thửa Bà Rịa – Vũng Tàu, và phần khác nhau giữa các loại đất trong bài đất nông nghiệp và đất ở.

Với đất của chúng tôi

Các lô của gia đình ở Suối Rao, Hòa Long và Bình Trung đều chưa phải đất ở. Ai muốn xây nhà kiên cố phải chuyển mục đích và nộp tiền sử dụng đất như trên. Phần rủi ro trong mỗi tin đăng ghi rõ điều này. Nếu cần, chúng tôi đưa số tờ, số thửa để bạn tự hỏi cơ quan thuế trước khi đặt cọc.