Tách thửa Bà Rịa – Vũng Tàu 2026: diện tích tối thiểu theo quy định mới của TP.HCM

Gần như ai hỏi mua đất của chúng tôi ở Bà Rịa, Châu Đức cũng hỏi câu này: “Tách ra được mấy lô?” Câu trả lời phụ thuộc vào một quyết định mới. Từ 28/8/2026, TP.HCM áp dụng Quyết định 67/2026/QĐ-UBND cho toàn thành phố, kể cả vùng Bà Rịa – Vũng Tàu cũ. Quy định riêng trước đây của tỉnh (Quyết định 24/2024/QĐ-UBND) không còn dùng nữa.

Dưới đây là những gì chúng tôi tìm hiểu được từ các bài báo đưa tin về quyết định này. Con số cụ thể cho từng thửa thì vẫn phải hỏi UBND xã, phường nơi có đất.

Đất ở: 60 m² hay 80 m², tùy nơi

Quyết định 67 chia thành phố thành 5 khu vực. Vùng Bà Rịa – Vũng Tàu cũ rơi vào khu vực 3 và 4:

Khu vực	Một số nơi ở Bà Rịa – Vũng Tàu cũ	Diện tích tối thiểu	Chiều rộng, chiều sâu tối thiểu
3	Bà Rịa, Long Hương, Tam Long, Vũng Tàu, Phú Mỹ, Tân Thành	60 m²	4 m
4	Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Bình Giã, Xuân Sơn, Nghĩa Thành, Đất Đỏ, Long Điền, Long Hải, Xuyên Mộc, Hồ Tràm	80 m²	5 m

Như vậy đất ở tại Hòa Long cũ (nay phường Tam Long) tách tối thiểu 60 m², còn ở các xã thuộc Châu Đức và Đất Đỏ cũ là 80 m².

Cả thửa mới tách ra lẫn phần còn lại đều phải đạt mức này. Phần đất nằm trong quy hoạch đường hoặc hành lang an toàn công trình công cộng bị trừ ra trước khi tính. Thửa có đường quy hoạch đi qua vì vậy có thể tách được ít lô hơn bạn nghĩ.

Đất nông nghiệp: 500 m² hoặc 1.000 m²

Phần lớn đất rao bán ở Châu Đức, Đất Đỏ là đất nông nghiệp. Theo các bài báo về Quyết định 67, mức tối thiểu là 500 m² với đất trồng cây hằng năm và đất nông nghiệp khác, và 1.000 m² với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối, chăn nuôi tập trung.

Một vườn tiêu, vườn cây ăn trái (cây lâu năm) vì vậy chỉ tách được những thửa từ 1.000 m² trở lên, tức khoảng một sào, không tách nhỏ như đất ở được.

Quyết định cũng yêu cầu chính quyền địa phương ngăn việc tách thửa để phân lô, đầu cơ hoặc kinh doanh bất động sản trái phép. Mua đất nông nghiệp với ý định chia nhỏ bán nền là rủi ro lớn.

Điều kiện chung để được tách

Ngoài diện tích, việc tách thửa phải theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Nghị quyết 254/2025/QH15. Hiểu đơn giản: đất phải có sổ, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên, và thửa mới phải có lối đi. Lối đi do UBND xã, phường xác nhận, phải nối được với đường hiện có và đủ cho xe chữa cháy. Nếu một lối đi dùng chung cho nhiều thửa thì phần đất lối đi đó phải ghi là sử dụng chung trên sổ.

“Hiến đường” tự phát để chia lô cũng là chuyện báo chí nói nhiều khi quy định này ra đời. Đừng tin lời hứa “làm con đường là tách được ngay”.

Trước khi mua để tách

Hỏi UBND xã, phường xem thửa đất thuộc khu vực nào và mức tối thiểu đang áp dụng. Lấy bản đồ quy hoạch để biết phần nào nằm trong lộ giới, hành lang, vì phần đó bị trừ. Đọc loại đất trên sổ: đất ở, đất cây hằng năm hay cây lâu năm, vì mỗi loại một mức. Nếu cần lên thổ cư trước khi tách, đọc thêm bài đất nông nghiệp và đất ở khác nhau thế nào.

Sổ cấp trước sáp nhập vẫn ghi xã, huyện cũ. Khi hỏi, mang theo số tờ, số thửa để cán bộ tra cho đúng; bảng đối chiếu tên cũ, tên mới có trong bài sổ đỏ sau sáp nhập.

Với đất của chúng tôi

Lô 1,5 ha ở Bình Trung (nay xã Bình Giã) và lô 3,5 ha ở Long Tân (nay xã Đất Đỏ) đều thuộc khu vực 4. Lô Long Tân có 2 con đường quy hoạch cắt ngang, nên phần lộ giới phải trừ ra khi tính số lô. Lô 3,3 sào ở Hòa Long thuộc phường Tam Long, khu vực 3. Cả ba lô chưa phải đất ở; muốn chia thành lô đất ở thì phải chuyển mục đích trước. Chúng tôi sẵn sàng cùng người mua lên UBND xã, phường hỏi cụ thể trước khi đặt cọc.