Sổ đỏ sau sáp nhập Bà Rịa – Vũng Tàu có phải đổi không? Kèm bảng tra xã, phường mới

Bà Rịa – Vũng Tàu nhập vào TP. Hồ Chí Minh từ ngày 01/7/2025. Cấp huyện đã bỏ, nhiều xã, phường được gộp và đổi tên. Hơn một năm sau, giấy tờ hành chính, bản đồ và biển hiệu đều đã dùng tên mới, nhưng phần lớn sổ đỏ vẫn ghi địa chỉ cũ. Khi mua bán đất, chỗ lệch này hay gây rối.

Gia đình chúng tôi có đất ở Bà Rịa và Châu Đức nhiều năm, nên cũng từng phải ngồi tra lại từng nơi. Ghi lại đây để bạn đỡ mất công.

Bảng tra: địa danh cũ và đơn vị mới

Theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15 về sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã của TP.HCM:

Thành phố Bà Rịa (cũ)

Xã, phường cũ	Đơn vị mới
Phước Trung, Phước Nguyên, Long Toàn, Phước Hưng	Phường Bà Rịa
Kim Dinh, Long Hương, xã Tân Hưng	Phường Long Hương
Long Tâm, xã Hòa Long, xã Long Phước	Phường Tam Long

Huyện Châu Đức (cũ)

Xã, thị trấn cũ	Đơn vị mới
Thị trấn Ngãi Giao, Bình Ba, Suối Nghệ	Xã Ngãi Giao
Thị trấn Kim Long, Bàu Chinh, Láng Lớn	Xã Kim Long
Cù Bị, Xà Bang	Xã Châu Đức
Bình Trung, Quảng Thành, Bình Giã	Xã Bình Giã
Suối Rao, Sơn Bình, Xuân Sơn	Xã Xuân Sơn
Đá Bạc, Nghĩa Thành	Xã Nghĩa Thành

Huyện Long Đất (Đất Đỏ cũ)

Xã, thị trấn cũ	Đơn vị mới
Thị trấn Đất Đỏ, Long Tân, Láng Dài, Phước Long Thọ	Xã Đất Đỏ

Hòa Long trước là xã, giờ thuộc phường Tam Long. Nhiều người nghĩ lên phường thì đất cũng lên thổ cư, nhưng loại đất không đổi theo tên đơn vị hành chính. Chuyện này chúng tôi viết riêng trong bài về đất Hòa Long.

Bảng chỉ gồm những nơi chúng tôi có đất hoặc hay được hỏi. Địa danh khác thì xem toàn văn nghị quyết hoặc hỏi UBND xã, phường nơi có đất.

Sổ đỏ ghi địa chỉ cũ, có phải đổi không?

Câu này chúng tôi được hỏi nhiều nhất, và câu trả lời là không bắt buộc.

Nghị quyết 190/2025/QH15 cho phép tiếp tục dùng giấy tờ đã cấp trước khi sắp xếp. Cơ quan nhà nước không được bắt người dân đi cấp đổi chỉ vì đổi tên địa danh, trừ khi giấy tờ hết hạn hoặc luật có quy định khác. Theo hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, địa chỉ trên sổ cũng không bị chỉnh hàng loạt. Sổ chỉ được cập nhật khi chủ đất tự đề nghị, hoặc khi làm kèm một thủ tục khác như sang tên, tách thửa, thế chấp.

Vì vậy sổ ghi địa chỉ cũ vẫn mua bán bình thường. Khi đăng ký sang tên, địa chỉ mới sẽ được cập nhật luôn. Hồ sơ và cách làm cụ thể có thể khác nhau giữa các chi nhánh, nên trước khi đi làm thủ tục cứ gọi hỏi Văn phòng (chi nhánh) đăng ký đất đai phụ trách khu vực.

Mua đất ở đây thì nên làm gì

1. Trong giấy đặt cọc và hợp đồng, ghi địa chỉ theo sổ (xã, huyện, tỉnh cũ), chú thích thêm đơn vị mới, kèm số tờ, số thửa và diện tích. Tên xã có thể đổi, còn số tờ, số thửa mới là thứ xác định đúng mảnh đất.
2. Tra số tờ, số thửa tại cơ quan đất đai, đừng chỉ nhìn ảnh sổ người bán gửi. Cách tra có trong bài kiểm tra sổ đỏ thật, giả.
3. Nộp hồ sơ ở UBND xã, phường mới hoặc chi nhánh đăng ký đất đai. Ai nói phải có “người quen” mới làm được thì nên dè chừng.
4. Bản đồ quy hoạch trên mạng giờ phần lớn dùng tên đơn vị mới. Tìm theo tên cũ không ra thì thử tên mới.

Những chiêu lợi dụng chuyện sáp nhập

Đến giờ vẫn có người lợi dụng việc đổi địa giới để lừa. Có người gọi điện, nhắn tin báo sổ “hết hiệu lực vì sáp nhập”, đòi nộp tiền hoặc gửi bản gốc để “làm giúp”. Có người bán nói sổ phải đổi sang địa chỉ mới thì mới bán được, rồi xin thêm tiền “chạy thủ tục”. Cũng có người tự xưng cán bộ, xin đến nhà nhận sổ gốc.

Không cơ quan nào yêu cầu bạn giao sổ gốc cho người lạ. Các chiêu khác chúng tôi gom lại trong bài lừa đảo mua bán đất.

Đất của chúng tôi theo địa danh mới

Hai lô ở Hòa Long (3,3 sào và 200 m² đồng sở hữu) nay thuộc phường Tam Long. Vườn bưởi 2,7 ha ở Suối Rao nay thuộc xã Xuân Sơn, lô 1,5 ha ở Bình Trung nay thuộc xã Bình Giã, còn lô 3,5 ha ở Long Tân (Đất Đỏ cũ) nay thuộc xã Đất Đỏ.

Khi bán, chúng tôi cùng người mua đối chiếu địa chỉ ghi trên sổ với địa danh mới, và đi tra số tờ, số thửa ở cơ quan đăng ký đất đai.