Làm sao biết người bán đất là chính chủ?

Tin rao nào cũng ghi “chính chủ”. Nhưng người đứng ra bán có thể là chủ thật, cũng có thể là người được nhờ bán, một người đồng sở hữu tự ý bán, hoặc cò không có quyền gì. Xác minh đúng người bán là tránh được phần lớn rắc rối pháp lý về sau.

Vì sao phải đúng người

Hợp đồng chuyển nhượng chỉ có giá trị khi người ký có quyền định đoạt thửa đất. Nếu người bán không phải chủ hợp pháp, hoặc thiếu chữ ký đồng ý của những người đồng sở hữu, giao dịch có thể bị tranh chấp hoặc vô hiệu. Lúc đó tiền của bạn mắc kẹt.

Cách kiểm tra người bán

So CCCD với tên trên sổ. Xem căn cước của người bán, so đúng họ tên, năm sinh với người đứng tên trên sổ.
Tra chủ sử dụng hiện tại. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận được ai đang là chủ hợp pháp. Thông tin ở đó quan trọng hơn tờ sổ trên tay.
Hỏi đất là tài sản riêng hay tài sản chung. Đất có trong thời kỳ hôn nhân thường là tài sản chung của vợ chồng, cần cả hai cùng đồng ý bán.
Ký tại văn phòng công chứng. Công chứng viên sẽ kiểm tra giấy tờ tùy thân và hồ sơ của các bên trước khi chứng nhận.

Đất đồng sở hữu hoặc đất thừa kế

Nhiều thửa đất đứng tên nhiều người, hoặc là đất thừa kế chưa chia. Khi đó:

Hỏi cho rõ tất cả những ai có quyền với thửa đất.
Chuyển nhượng thường cần đủ chữ ký đồng ý của các đồng sở hữu, đồng thừa kế, hoặc có văn bản phân chia, ủy quyền hợp lệ.
Cẩn thận khi chỉ một người đứng ra bán mà không có giấy tờ cho thấy những người còn lại đồng ý.

Bán qua ủy quyền

Người khác có thể bán thay chủ đất bằng văn bản ủy quyền có công chứng. Khi đó kiểm tra ba điều: ủy quyền còn hiệu lực không, có bao gồm quyền chuyển nhượng và nhận tiền không, và người ủy quyền có đúng là chủ trên sổ không. Ủy quyền viết tay, không công chứng thì nên dè chừng.

Dấu hiệu đáng ngờ

Người bán né không cho so CCCD với sổ.
Chỉ một đồng sở hữu đứng ra bán, không có đồng ý của người khác.
Ủy quyền không công chứng, hoặc phạm vi ủy quyền mập mờ.
Bảo chuyển tiền cọc cho một người không có tên trên sổ mà không giải thích được.

Với đất của chúng tôi

Chúng tôi chỉ rao đất gia đình mình đứng tên hoặc cùng đứng tên. Lô nào đồng sở hữu thì ghi rõ trong tin đăng, và người mua được xem giấy tờ trước khi đặt cọc.

Câu hỏi thường gặp

Đồng sở hữu đất là gì?

Là khi một thửa đất có nhiều người cùng có quyền, ví dụ vợ chồng, anh chị em hoặc những người thừa kế. Khi bán thường cần đủ chữ ký đồng ý của tất cả những người này.

Mua đất đồng sở hữu có rủi ro gì?

Nếu chỉ một người đứng ra bán mà không có giấy tờ cho thấy những người còn lại đồng ý, giao dịch có thể bị tranh chấp hoặc vô hiệu, và tiền của bạn bị kẹt.

Mua đất qua người được ủy quyền cần kiểm tra gì?

Văn bản ủy quyền phải có công chứng, còn hiệu lực, có quyền chuyển nhượng và nhận tiền, và người ủy quyền phải đúng là chủ trên sổ.

Đất là tài sản chung vợ chồng thì bán thế nào?

Đất có trong thời kỳ hôn nhân thường là tài sản chung, nên cần cả vợ và chồng cùng đồng ý bán.

Bài viết chia sẻ từ kinh nghiệm của gia đình, không phải tư vấn pháp lý. Quy định có thể khác nhau theo địa phương và thay đổi theo thời gian, nên hãy hỏi lại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc công chứng viên trước khi giao dịch.

Làm sao biết bạn đang giao dịch với chính chủ đất?